Как выбрать недвижимость для сдачи в аренду

Начинающие инвесторы думают, что покупка недвижимости для сдачи в аренду сделает их жизнь безоблачной. Но иногда создание пассивного дохода становится настоящим испытанием. Перед тем как начинать строить бизнес на этом рынке, нужно убедиться, что в этом есть смысл.

Почему стоит инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость в отличие от стартапов и криптовалюты, более понятны для инвесторов. Кроме того, этот вид инвестирования считается одним из самых надежных способов сохранения и увеличения капитала. В этом нет ничего удивительного, ведь правила рынка недвижимости уже давным-давно устоялись, к тому же в сути такого способа запросто разберется даже новичок.

Конечно же, инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, тем не менее их гораздо меньше, чем в других сферах. Жилплощадь будет востребована до тех пор, пока люди будут в ней нуждаться. Может быть, как раз по этой причине инвестиции в недвижимые объекты стали вторыми по популярности после банковских вкладов. Разница в окупаемости жилплощади зависит от выбранного типа аренды, которая бывает долгосрочной и посуточной. В зависимости от этих типов и их целевой аудитории будут отличаться характеристики жилплощади.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда обеспечивает регулярный пассивный доход при минимальном вовлечении в процесс. В этом случае главное — отыскать добропорядочных арендаторов и заключить с ними договор. Однако нужно понимать, что посредством сдачи жилья в долгосрочную аренду быстро окупить стоимость имущества не получится.

Для долгосрочного найма сегодня востребованы однокомнатные квартиры в спальных районах города. Приобретение такой квартиры не так критично для бюджета, да и траты на проведение ремонтных работ и оплату коммунальных услуг в случае простоя недвижимости будут гораздо меньше. Конечно же, жилье в центре города можно сдать дороже, однако и стоимость квартиры тут будет в разы выше, да и конкуренция больше. Также нужно просчитать во сколько обойдется простой конкретного объекта. 

Ввиду небольшого спроса бессмысленно рассматривать в качестве возможного варианта трехкомнатные квартиры. Но и от покупки смарт-квартиры лучше отказаться, так как цена метра, в этом случае выше, чем у однокомнатной, а арендная плата, наоборот, меньше. Кроме того, такие объекты, как правило, не арендуют на продолжительный срок.

Квартиру выгоднее приобретать на этапе котлована или на начальных стадиях строительства. Однако в этом случае необходимо тщательно проверять застройщика, дабы не потерять деньги. Покупать жилье на этапе строительства эксперты рекомендуют в рассрочку. Таким образом в случае банкротства застройщика можно сохранить часть средств. Сроки сдачи объекта чрезвычайно важны для вкладчика, ведь даже минимальная задержка — это упущенная прибыль. В то время как рассрочка помогает свести такие потери к минимуму.

При покупке нужно учитывать состояние объекта. Как правило, застройщики сдают в эксплуатацию дома только со стяжкой пола, радиаторами и остеклением. А остальные работы, начиная от разводки электричества, заканчивая покраской стен, ложатся на плечи собственника. Поэтому эти траты следует учитывать при расчете окупаемости объекта.

Отдельное внимание нужно уделить классу жилья. Квартира в доме эконом-класса обойдется дешевле всего, однако затраты на ремонт в этом случае будут выше, так как застройщики, как правило, экономят на всем. Поэтому окупится такая жилплощадь за такой же срок, как и средний сегмент.

Самым выгодным вариантом считается комфорт-класс, ведь такое жилье сдается в нормальном состоянии и правильной планировкой. На стоимость аренды также влияет наличие паркинга, объектов внутренней инфраструктуры, парков и прочего. Покупка элитной недвижимости сопряжена с большими затратами на проведение ремонта, который должен соответствовать классу жилья. Поэтому даже несмотря на стоимость аренды, у такой недвижимости наибольший срок окупаемости.

Посуточная аренда

При правильном подходе такое вложение окупится гораздо быстрее. Но в этом случае многое зависит от того, в каком городе будет приобретена недвижимость. Посуточное жилье требует большей вовлеченности, там придется чаще убирать, исправлять поломки, делать ремонт. Хотя сегодня эти обязанности можно доверить управляющим компаниям, работающим за процент от прибыли. 

Кроме того, этот бизнес сопряжен с дополнительными затратами на рекламу для поиска новых арендаторов. Конечно же, этим могут заняться и риелторы, однако им также придется отдавать часть прибыли. При расчете рентабельности посуточного жилья важно учитывать еще и конкуренцию. 

Посуточная аренда, в отличие от долгосрочной, гораздо более рискованное дело, однако при должном внимании она может принести в разы больше прибыли. При выборе квартиры нужно учитывать расположение и количество комнат, как правило, для этого типа аренды востребованы однокомнатные квартиры и студии. Важна и планировка помещения, ведь бесполезные 3-4 м² не повлияют на качество жилища, но увеличат срок его окупаемости.