Как заработать на перепродаже недвижимого имущества

Перепродажа недвижимости — вид бизнеса, пользующийся популярностью в Соединенных Штатах Америки и в Европе. В странах постсоветского пространства он пока не столь распространен, в первую очередь, из-за особенностей рынка недвижимости и рисков не получить ожидаемую прибыль.

Как начать зарабатывать

Физические лица могут совершать сделки с недвижимостью, однако эксперты рекомендуют зарегистрировать ИП во избежание проблем с налоговой инспекцией. Кроме того, налог для физических лиц при заключении сделок составляет 13%, что больше чем для ИП. Также важно выбрать правильную систему налогообложения. 

Стоит отдать предпочтение схеме «доходы за вычетом расходов», подразумевающей уплату налога в размере 15%. Необходимо провести всеобъемлющий анализ рынка, обращая особое внимание на то, как быстро продаются разные виды жилья в зависимости от сезона, расположения, класса и другого. С помощью этого анализа можно понять разброс цен, что в будущем позволит избежать потери средств при реализации объекта.

Затем следует составить план действий и предполагаемых расходов. Необходимо учитывать все затраты — на приобретение жилья, ремонт, рекламу, уплату налогов и услуг юриста. Желательно выделить некоторую сумму на непредвиденные расходы. Важно просчитать всевозможные способы для возмещения убытков, в случае если объект не будет пользоваться спросом, а также предусмотреть возможность для его сдачи в наем. Кроме того, во избежание финансовых и временных потерь, следует изучить процесс оформления сделок, перечень необходимой документации и другое.

Как подобрать объект для покупки

Выбирать следует те объекты, которые пользуются спросом среди покупателей. Как правило, это жилплощадь в местах с развитой инфраструктурой, отсутствием преступности и благоприятной экологией. Необходимо обратить внимание на наличие отделки в квартире, так как жилплощадь без отделки стоит дешевле, к тому же покупатели часто переделывают все по-новому дизайн-проекту. 

В то же время объекты, в которых присутствует разводка электричества, проложены трубы водоснабжения, выровнены стены продаются быстрее, так как эти работы занимают много времени и не слишком приятны для покупателей. Следует отказаться от покупки квадратных метров на первых и последних этажах дома, так как в последующем продать их будет намного труднее. Стоит отдать предпочтение квартире с просторной кухней, раздельным санузлом и наличием собственного балкона.

Для заработка на перепродаже жилья, целесообразно рассмотреть следующие разновидности объектов:

  • Недооцененная жилплощадь, вблизи которой планируют возвести торговые и офисные центры, открыть новую станцию метрополитена и другие объекты. После того как эти объекты будут введены в эксплуатацию, стоимость квадратных метров в этом месте возрастет;
  • В качестве возможного варианта стоит рассмотреть залоговые объекты недвижимого имущества. Это собственность должников, которую банковские учреждения продают через аукционы. Вначале аукциона цена такой жилплощади составляет 80% от рыночной стоимости, но к концу, как правило, снижается до 40%. О том, когда будут проводиться подобные аукционы, можно узнать на сайтах банков. Однако ликвидное жилье на публичные торги выставляется редко, чаще оно приобретается заинтересованными лицами в частном порядке;
  • Стоит обратить внимание на срочно продаваемые квартиры, владельцы которых в связи с внезапно возникшими обстоятельствами, вынуждены в срочном порядке продавать имущество. В подобных случаях собственники готовы торговаться и часто снижают стоимость ниже рыночной. Однако вовремя обнаружить такие объекты затруднительно;
  • Можно вложиться в квартиры, требующие ремонта. После проведения ремонтных работ стоимость квадратных метров возрастает на 5-10%, а если речь идет об элитном жилье — на 25%;
  • Еще один вариант для инвестирования — жилплощадь в домах под реновацию, с последующей реализацией нового жилья. Выгоднее приобретать комнату, так как вместо нее будет предоставлена квартира. Однако, найти такие объекты по приемлемой стоимость затруднительно. Кроме того, ждать получения новой квартиры можно 2-3 года, так как сроки сноса здания могут неоднократно сдвигаться.

Легче продать помещения, которые могут позволить себе граждане со средним уровнем достатка. Хотя элитная недвижимость приносит немалую прибыль, найти покупателя на такой объект гораздо труднее. Бизнесменам, которые решили зарабатывать на перепродаже жилья, следует провести тщательный анализ компаний-застройщиков, чтобы не ошибиться с выбором. Для перепродажи целесообразно покупать однокомнатные, двухкомнатные квартиры или маленькие студии. Так как быстро продать многокомнатное помещение не получится.

Купить жилье в новостройке можно как у застройщиков, так и у частных вкладчиков. Однако большинство покупателей обращаются непосредственно в офис продаж компании-застройщика. Перепродажа вторичной недвижимости имеет свои особенности, в частности необходимо закладывать в бюджет дополнительные расходы на ремонтные работы. Для того чтобы заработать на перепродаже вторичного жилья, придется потратить гораздо больше времени, сначала на выбор подходящего объекта, а затем на поиск покупателей. Также, во время поиска желающих приобрести это помещение, платить за его содержание придется из собственного кармана.

Как ускорить продажу недвижимого имущества

Ускорить продажу можно с помощью нескольких способов:

  • Лучше продавать жилье в теплое время года, например, летом или осенью, ведь в это время удобнее переезжать. Кроме того, осенью семьи приобретают недвижимость детям, поступившим в университет;
  • Важно правильно рассчитать стоимость жилья, чтобы решить, целесообразно ли продавать его в этот период времени, с учетом того, что цену придется снизить минимум на 15% из-за серьезной конкуренции на этом рынке;
  • Следует отказаться от услуг риэлторов, которые требуют за свою работу немалый процент;
  • Важно научиться общаться с покупателями по телефону, так как они часто выискивают недостатки объекта для снижения стоимости.

Предварительно нужно подготовить документацию для продажи, потому как на это уходит от пары недель до 2-х месяцев. Если покупатель уже найден, а документация еще не готова, можно взять у него задаток, оформив его как предварительный договор купли-продажи. Однако сумма задатка, как правило, минимальная. Для того чтобы ускорить процесс продажи жилой площади, можно дать объявления в газеты, распространить информацию в интернете, расклеить объявления в местах скопления людей, например на остановках общественного транспорта и в подъездах.

Некоторые продавцы применяют и другие методы ускорения реализации объекта, в частности – импровизированный аукцион. Для этого нужно пригласить на осмотр всех заинтересовавшихся. Предполагается, что таким образом можно пробудить у человека желание поскорее завладеть жильем, пока его не забрали конкуренты.  Иногда в подобных аукционах участвуют подставные лица.

При отсутствии спроса, имущество можно продать специализированным агентствам. Однако цена за объект будет установлена ниже рыночной. Это неизменное условие таких агентств, так как они, как и частные инвесторы, зарабатывают на перепродаже квадратных метров. Заработать на перепродаже недвижимости нелегко, для этого нужно изучить рынок, отыскать выгодные предложения, спрогнозировать изменение цен. Только так можно снизить риски и заработать, в противном случае этот бизнес будет нерентабельным.