Как оценить недвижимость, не прибегая к услугам профессионалов

Перед тем как продавать недвижимость, необходимо узнать ее актуальную стоимость. Но в условиях экономического кризиса и нестабильности цен эта задача сильно усложняется. Знать, как проводится оценка, необходимо вне зависимости от способов продажи. Так как в случае, если недвижимость будет переоценена, можно потерять время, а при недооценке — деньги.

Подходы к оценке

  1. Затратный — определяются затраты на приобретение аналогичного участка и возведение такого же строения. Также, учитывается степень износа объекта.
  2. Сравнительный — проводится сравнение оцениваемого объекта с аналогичными, выставленным на продажу.
  3. Доходный — оцениваются сроки окупаемости вложенных денежных средств.

Данная оценка носит системный характер, в ходе нее осуществляется анализ продаваемого или приобретаемого объекта. Однако эти подходы могут отличаться в зависимости от целевого назначения недвижимого имущества. Для оценивания коммерческих объектов используется доходный подход, для жилых — сравнительный, а для новостроек — затратный.

Методы оценки

Выделяют три метода оценки недвижимости: можно обратиться за помощью к риелтору, профессиональному оценщику или провести оценку самостоятельно.

Риэлтор проводит оценку имущества несколькими способами: при личном осмотре, по телефону, в онлайн режиме с помощью специально разработанных программ.

Однако даже при личном осмотре, риэлтор не сможет предоставить официальной бумаги касательно стоимости объекта.

Телефонный и онлайн способы похожи между собой. В этом случае сравнивается стоимость аналогичных объектов посредству обзвона агентств и объявлений о продаже, для получения усредненной стоимости. Профессиональный оценщик может потребоваться при последующей реализации объекта, передаче в залог и так далее. Бумага, которая будет предоставлена профессиональным оценщиком, считается официальным заключением. Однако наличие экспертной оценки никак не повлияет на цену квадратных метров. Кроме того, это заключение не позволит отступить от объявленной стоимости.

Параметры оценки

На первом месте стоит такой параметр, как «чистота» объекта. Проведение оценки недвижимого имущества начинается с изучения документации. Если объект юридически «чистый», т.е., в нем никто не зарегистрирован и не проживает, его цена будет выше альтернативного варианта. Кроме того, имущество, которое часто меняло владельцев, оценивается дешевле, чем жилье в новостройке, так как в этом случае, риск оспаривания сделки со стороны третьих лиц будет сведен к нулю. Для частей или долей в праве, а также для имущества, обремененного правами третьих лиц, предусмотрено проведение индивидуальной оценки.

Цена объекта будет зависеть от его технических параметров. Главный критерий — месторасположение, при этом берется во внимание не экологичность района, а престижность. Учитывается наличие рядом необходимой инфраструктуры: метро, дошкольные учреждения, школы, поликлиники, супермаркеты. Для объектов загородной недвижимости учитывается наличие таких коммуникаций, как: газ, электричество, водоснабжение, канализация.

На стоимость влияет планировка помещений. Свободная планировка дает больше вариантов в планировании и последующей отделке. В качестве преимуществ выделяют наличие парковочных мест, охрану территории дома и подъезда. Дороже оцениваются квартиры, окна которых выходят на лицевую сторону здания, торцевые апартаменты оцениваются ниже. На цену объекта также влияет тип горячего водоснабжения, наличие балкона и изолированность комнат. 

В заключении стоит упомянуть, что оценка недвижимости зависит от санитарно-технического состояния помещения. Жилье, требующее проведения капитального ремонта, будет стоить дешевле аналогичного объекта. Однако дорогостоящий ремонт перед продажей не окупит вложенных в него денежных средств. Поэтому, в такую квартиру не следует вкладывать большие деньги, но сделать косметический ремонт не помешает. Так как покупателю с психологической точки зрения легче решится на приобретение чистой и свежей квартиры.